2003年3月26日，原告柯先生和叶女士与被告某房地产有限公司签订了一份《商品房预售合同》，根据这份合同，原告向被告购买了一套建筑面积为92.04平方米的两室一厅居室，房屋单价为3740元，总价344230元。
据柯先生说，购房前，他和叶女士在被告发布的售楼广告、售楼书效果图以及房屋模型中，都注意到所售房屋南阳台是开放式阳台的明显标志，售楼人员向他们出示的房屋面积计算书和合同中的暂测面积也都按开放式阳台来计算，就连双方签订的购房合同也是将开放阳台作为合同的附件之一。哪里知道房屋竣工交付时开放式阳台突然成了封闭式，套内面积硬生生增加2.41平方米，被告通知他们立即补交房屋差价款，否则不能收房。柯先生试图和被告协商，但被告毫无协商余地,无奈之下,2003年11月底柯先生和叶女士将房产商告上法庭，要求被告将封闭阳台拆改为开放阳台。审理中，因柯先生急于入住,原告于12月向被告支付了9013元的差价，但同时向法院提出了增加的诉讼请求，要求被告退还因改动阳台后增加面积而多支付的房价款。
法庭上，被告某房地产有限公司坚持认为自己不存在擅自更改设计的事实，其一，原告购买的房屋所在楼盘原来规划设计确实是开放式的，但被告在与原告签订预售合同前就已经更改设计为封闭式阳台，即便象原告所说的签订合同后变更房屋设计，按照合同约定原告也只能行使合同解除权，原告如果现在提出退房被告没有意见。其二，原告购房时应该到现场看过房，那时房屋已经结构封顶，南阳台已经安装好窗框，销售人员在售房时也告诉过原告所出售的房屋南面是封闭式阳台。其三，现在房屋已经通过了竣工验收等手续，大部分业主已经入住，阳台结构不可能再改动，原告要求拆除封闭阳台改为开放阳台是不可能的,被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
由于原被告各持己见，难以调解，为了慎重起见, 法院专门委托了相关评估部门对系争房屋南面开放阳台改为封闭式阳台后的建筑成本进行了专业评估，评估结论令人吃惊，开放式阳台封闭后由于可以省去拉动式阳台门，总体建筑成本反而降低，每平方米阳台降低建筑成本有36.74元！
最后，法院根据双方的争议焦点作出了如下认定：
一、原被告约定的是何种阳台?
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的精神，商品房销售时发布的宣传广告内容必须真实、准确，售楼宣传广告作为要约邀请，可以成为合同的组成部分。原、被告虽在商品房预售合同中未对阳台是何结构有明确具体的条款约定，但从原告购买房屋时被告提交给原告的售楼宣传资料、楼盘模型、房地产测绘部门出具《房屋建筑面积计算报告》所附的《房屋分层平面图》图示可表明被告出售的商品房南面阳台是开放式的。且《房屋面积计算书》、《面积成果表》上记载的房屋套内建筑面积与双方签订的《商品房预售合同》第二条约定的套内建筑面积相同，在该套内建筑面积中已经包括了南阳台按开放式阳台标准计算出来的面积。因此，预售合同第二条中已实际隐含约定了系争房屋南面是开放式阳台的内容。被告虽称其在出售房屋时业务人员已明确告诉过原告房屋南面为封闭式阳台，但未能提供相应的证据佐证，法院无法予以采信。原告购买的房屋南面是开放式阳台，而被告承诺出售给原告的也是开放式阳台。但被告向原告交付的却是封闭式阳台，显然违反了双方的约定，理应承担相应的违约责任。
二、封闭阳台能否拆改恢复为开放阳台？
考虑到系争房屋已经竣工并交付使用，阳台封闭已既成事实不可能改变，倘若拆除改建为开放式阳台势必对房屋整体结构和安全性能造成破坏，不仅损害其他业主的合法权益，还会造成社会资源的浪费，也不利于小区整体建筑的美观和管理，有可能导致新的矛盾。故对原告将封闭式阳台拆改为开放式阳台的请求，法院难予支持。
三、多出的套内面积差价应如何承担？
法院认为,被告在与原告签订合同之前已经变更设计并按改变后的设计施工，但被告作为房屋开发企业和出售人有义务将所出售房屋的详细情况告知购买人，有责任向购买人提供真实、完整的售楼资料供购买人自主选择。现原告根据被告提供的售楼资料、楼盘模型和房屋面积计算书、面积计算表及附图等材料，认为被告出售的房屋南面为开放式阳台理由充分,由于被告的违约，导致原告非但不能按其意愿获得并使用具有开放功能的阳台，还要为此多付出近万元房款，加重了原告的经济负担，对原告显然是不公平的。因此，被告应当按开放式阳台的面积计算房价款，对因开放式阳台改为封闭阳台后所增加的面积不应再向原告收取房款，已经收取的应当予以退还,但原告要求退款9,467.81元计算有误，应予更正。原告诉请被告退款理由正当，法院予以支持。
综上，浦东新区法院一审判决,被告应于判决生效之日起十日内退还原告房价款9118.12元，驳回原告要求将房屋南面封闭阳台拆改为开放阳台的诉讼请求。
被告不服，提出上诉，近日中院维持了原判。
加好友 
发短信
Post By：2009/7/8 0:16:45
