以文本方式查看主题 -  LAWBBC 法律咨询网 www.lawbbc.cn  (http://lawbbc.cn/index.asp) --  房产法律  (http://lawbbc.cn/list.asp?boardid=26) ----  二手房买卖中需要特别注意的地方？  (http://lawbbc.cn/dispbbs.asp?boardid=26&id=128)

--  作者：张文凯律师 --  发布时间：2009/7/9 21:02:51 --  二手房买卖中需要特别注意的地方？ 1. 是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。  2. 确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积。  3. 观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。  4.考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；  5. 了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。  6. 物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。  7.了解往后居住的费用；物业管理费的收取标准；车位的费用。  8.旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。  9. 邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。  除此之外，还要了解：  10. 产权。查明产权情况：产权是否明晰；是否被冻结；是否是被查封；是否有纠纷；是否在拆迁范围内；是否有共有人；房屋是否有抵押；产权人是否健在；  11. 买房知识。及时了解手续、费用、程序上的变化。要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可*的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。 12.能否做二手房按揭？二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。  13. 应不应该请律师？二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可*；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。  14. 应不应该找代理行？代理行的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？  15.选择什么样的代理行？可*代理行应该提供两证：有效的营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可*性更有作用。  16.房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。  17.产权的过户。必须要经过当地房产管理局办理才算完成过户手续，有中介代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。